Plaza Villa de Madrid No. 3 · Colonia Roma Norte · Alcaldía Cuauhtémoc, Ciudad de México
Los copropietarios tienen ante sí dos propuestas que persiguen aparentemente el mismo fin, que es resolver la situación de un edificio con daño estructural derivado del sismo de septiembre de 2017. Se trata, sin embargo, de operaciones de naturaleza distinta. La primera es una compraventa. La segunda es un esquema de financiamiento en el que los propietarios aportan el inmueble como garantía hipotecaria.
El presente análisis se elaboró con la información disponible a la fecha. Las referencias a estándares de mercado, marco legal y antecedentes se acompañan de su fuente al final del documento, para que puedan verificarse de manera independiente.
A continuación se expone lo que recibiría cada propietario conforme a cada propuesta, y bajo qué condición.
Adquisición de contado
$70,000,000
A la firma de la escritura pública, en un solo acto. $3,333,333 en promedio por familia, repartidos conforme al indiviso.
Propuesta de crédito
$500,000
Es la única cantidad cierta. $23,809 en promedio por familia. El resto queda sujeto a que la obra concluya.
Cifras por familia calculadas como promedio aritmético sobre 21 propietarios; el reparto real se hace conforme al porcentaje de indiviso de cada escritura.
De concluirse la obra en los términos ofrecidos, ambas partes obtienen un beneficio. De no concluirse, la pérdida de la empresa se limita a quinientos mil pesos, mientras que la de los copropietarios comprende el inmueble en su totalidad y, con él, su vivienda.
Se expresa el capital que cada parte compromete, medido como proporción del valor del inmueble.
Concepto por concepto, con la información disponible a la fecha.
| Concepto | Adquisición de contado | Propuesta de crédito · Kratox |
|---|---|---|
| Monto para los propietarios | $70,000,000 M.N. | $500,000 de buena fe. El resto, sujeto al resultado de la obra. |
| Momento del pago | A la firma de la escritura | Al término de la obra, en fecha no determinada |
| Origen de los recursos | Capital propio. Sin condición de financiamiento | Crédito bancario aún no autorizado, por monto no revelado |
| Garantía que aportan los propietarios | Ninguna | El inmueble completo, hipotecado por deuda de un tercero |
| Capital de riesgo del promovente | $70,000,000 · 100% | $500,000 · 0.71% |
| Quién recibe el dinero | Los propietarios | La empresa desarrolladora, de forma directa |
| Riesgo de sobrecosto y retraso | Íntegramente del comprador | De los propietarios, por vía de la hipoteca |
| Fuente de pago del crédito | No aplica | No explicada. Sin ventas no hay con qué amortizar |
| Mecanismos de control del dinero | No aplica | No consta fideicomiso, supervisor externo ni ministraciones verificadas |
| Fianzas de cumplimiento | No aplica | No consta ninguna |
| Pérdida máxima del promovente | $70,000,000 | $500,000 |
| Pérdida máxima de los propietarios | $0 | El inmueble completo, más su vivienda |
Las celdas marcadas «no consta» significan que a la fecha de este documento no se ha exhibido el instrumento ante la asamblea. No afirman que no exista: afirman que no se ha acreditado.
Se contrastan las condiciones habituales con las que operan las instituciones que otorgan crédito puente en México frente a lo planteado en la propuesta. Las diferencias se concentran en los cuatro elementos que determinan quién soporta el riesgo.
| Requisito habitual | Práctica del mercado | En esta propuesta |
|---|---|---|
| Aportación de capital del desarrollador | 10% a 30% | 0.71% |
| Sobre qué recae la garantía hipotecaria | El terreno o el proyecto que aporta el propio desarrollador | El inmueble de los propietarios. La empresa no hipoteca bien propio |
| Experiencia mínima exigida | Tres años comprobables en desarrollo | No acreditada en rescate estructural |
| Entrega de los recursos | En ministraciones, contra avance de obra verificado | No consta mecanismo de ministración ni supervisión |
| Monto máximo financiable | Hasta 65% del valor del proyecto | Monto no revelado a la asamblea |
| Fuente de pago | La venta e individualización de las unidades | Inexistente si los 21 propietarios conservan sus departamentos |
En un crédito puente convencional el desarrollador aporta el terreno y entre el diez y el treinta por ciento del capital, y es su patrimonio el que queda afecto en garantía. En la propuesta que se analiza, la empresa no hipoteca bien alguno de su propiedad y aporta el 0.71 por ciento, en tanto que los copropietarios aportan la totalidad del activo. La estructura resultante es inversa a la que aplican las instituciones financieras.
Un crédito puente se amortiza con la venta e individualización de las unidades del proyecto. Si los veintiún copropietarios conservan sus departamentos no hay ventas, y sin ventas no existe fuente de pago. De ello se siguen únicamente tres desenlaces posibles. Se solicita respetuosamente que la empresa promovente precise por escrito cuál de ellos plantea.
Se amortiza el crédito con la venta de departamentos. Los propietarios pierden parte del inmueble que hoy es suyo.
Las veintiún familias asumen la mensualidad de una deuda que no contrataron, cuyo monto no conocen y cuyo destino no controlan.
El banco cobra con el inmueble. Los propietarios pierden el edificio completo y su vivienda dentro de él.
El desenlace más gravoso no es la pérdida del inmueble, sino conservarlo inconcluso y gravado. Si los recursos del crédito se agotan antes de concluir la obra, el resultado es un inmueble inhabitable, sin valor comercial, con hipoteca vigente, y veintiuna familias sin vivienda y sin contraprestación. En obras de rescate estructural este supuesto es frecuente, ya que el costo real sólo se determina al intervenir muros, losas y cimentación.
Existe registro público de lo ocurrido en otros inmuebles de la Ciudad de México tras el sismo de 2017, que se cita a continuación por su pertinencia para la decisión.
| Caso | Qué ocurrió | Afectados |
|---|---|---|
| Carpetas por fraude | Investigaciones abiertas por fraude vinculadas a daños e irregularidades del sismo | 29 carpetas |
| Emiliano Zapata 56 | Permiso para seis niveles, se construyó un séptimo con penthouses adicionales. La demolición quedó inconclusa | Demolición incompleta |
| Calzada de Tlalpan · La Moderna | Deficiencias en materiales atribuidas a la constructora | 91 propietarios |
| Insurgentes Norte 1260 | Unidades entregadas en 2013–2014 por la desarrolladora, bajo investigación de la fiscalía local por fraude | En investigación |
| Roma y Condesa | Edificios que a septiembre de 2024 seguían sin remodelar, siete años después | Al menos 20 edificios |
| Reducción de superficie | Propietarios que debieron aceptar inmuebles reconstruidos menores a los originales, u ofertas de unidades sin terminar | Hasta 40% menos |
Se practicó una verificación en registros y directorios de acceso público. Se distingue entre lo que pudo comprobarse y lo que no fue localizado. La ausencia de un registro público no implica su inexistencia, pero sí justifica que se solicite a la empresa acreditarlo ante la asamblea.
| Punto verificado | Resultado | Estado |
|---|---|---|
| Existencia de la sociedad | Aparece registrada en directorios corporativos internacionales como sociedad mexicana del ramo de la construcción de edificios | Confirmado |
| Domicilio | Se localizan dos domicilios distintos en fuentes públicas: Zempoala 251, piso 3, Narvarte Poniente, Benito Juárez; y San Juan de Aragón VI Sección | Requiere aclaración |
| Experiencia en rescate estructural post-sismo | No se localizó en fuentes públicas obra de reestructuración de inmueble con daño sísmico atribuida a la empresa | No acreditada |
| Autorización del crédito | No se ha exhibido carta de términos y condiciones ni autorización de comité de crédito | No consta |
| Monto del crédito | No informado a la asamblea a la fecha de este documento | No consta |
| Fideicomiso y supervisión externa | No mencionados en la propuesta | No consta |
| Fianzas de cumplimiento, anticipo y vicios ocultos | No mencionadas en la propuesta | No consta |
| DRO y Corresponsable en Seguridad Estructural | No designados ante la asamblea | No consta |
Verificación efectuada en fuentes abiertas en septiembre de 2026. No sustituye la revisión del expediente completo que se solicita en el apartado 10.
Se señala el umbral de votación aplicable, que rige por igual para ambas propuestas y condiciona la ejecutabilidad de cualquiera de ellas. Se sugiere tenerlo presente al momento de la convocatoria.
La extinción voluntaria del régimen de condominio —paso necesario para disponer del inmueble como una sola unidad— debe acordarse en Asamblea General Extraordinaria, con asistencia de cuando menos la mayoría simple de condóminos, y requiere el voto de quienes representen el 75% del valor total del condominio. La misma mayoría calificada rige para modificar la escritura constitutiva y el reglamento interno.
Las demás resoluciones se toman por mayoría simple de los presentes, salvo que la ley, la escritura constitutiva o el reglamento dispongan otra cosa.
Se propone respetuosamente que estas preguntas se presenten a la empresa promovente y que su respuesta conste por escrito en el acta de asamblea.
Se propone otorgar un plazo de diez días hábiles para la entrega completa. La entrega parcial o la omisión de cualquier documento debe considerarse, en sí misma, un elemento de juicio.
| Bloque | Documento | Qué acredita |
|---|---|---|
| Personalidad | Acta constitutiva y modificaciones, con inscripción en el Registro Público de Comercio | Objeto social y vigencia |
| Poderes notariales del representante legal | Facultades para actos de administración, dominio, y pleitos y cobranzas | |
| Identificación oficial y comprobante de domicilio del representante; identificaciones de socios y dirección de proyectos | Identidad de quienes contratan | |
| Situación fiscal | Opinión de cumplimiento en sentido positivo y vigente, artículo 32-D del Código Fiscal de la Federación | Que la empresa está al corriente |
| Constancia de situación fiscal actualizada | Domicilio fiscal, régimen y actividades registradas | |
| Opinión ante el IMSS y constancia ante el INFONAVIT | Cumplimiento en seguridad social | |
| Capacidad financiera | Estados financieros dictaminados de los dos últimos ejercicios | Solvencia real |
| Constancia de capacidad crediticia dictaminada por contador público o avalada por institución financiera | Que puede sostener el proyecto | |
| Reporte de buró de crédito de la empresa y de sus obligados solidarios | Historial de cumplimiento | |
| Capacidad técnica | Currículum de obra con al menos tres referencias verificables en rescate estructural | Experiencia en la disciplina específica |
| Datos completos de la garantía inmobiliaria que la empresa aportaría | Qué pone la empresa de su lado |
Frente a lo anterior, estas son las fortalezas que la parte oferente somete a verificación, no a confianza.
Setenta millones disponibles de inmediato pueden invertirse, destinarse a otra vivienda o repartirse. Un valor futuro debe descontarse por el paso del tiempo y, sobre todo, por la probabilidad de que no se materialice. Cualquier comparación honesta debe hacerse a valor presente y ajustada por riesgo de ejecución.
El precio de contado se reparte conforme al porcentaje de indiviso de cada escritura. En cambio, un departamento en planta baja y uno en el último nivel no valen lo mismo, y decidir quién queda dónde al término de la obra es, entre veintiún copropietarios, una fuente casi segura de conflicto.
Mientras dure la obra habrá asambleas, decisiones colectivas, posibles cuotas extraordinarias y la necesidad de resolver dónde vive cada quien. La compraventa termina el día de la firma.
Una compraventa de contado se escritura ante notario, se cubre el impuesto correspondiente y el asunto queda cerrado. Los esquemas de permuta, aportación o fideicomiso pueden generar impuesto causado sin que exista flujo de efectivo para pagarlo. Se recomienda que la asamblea consulte a un especialista fiscal con independencia de lo que decida.
La adquisición de contado convierte un activo dañado, ilíquido y con exposición legal vigente en setenta millones de pesos disponibles de inmediato, repartidos conforme al indiviso, sin obra que vigilar, sin deuda que garantizar y sin nada que esperar.
La propuesta alterna solicita a veintiuna familias que hipotequen la totalidad de su patrimonio inmobiliario para respaldar un crédito de monto desconocido, aún no autorizado, a favor de una empresa que aporta el 0.71% del valor del activo y cuya promesa de resultado no está respaldada, a la fecha, por instrumento alguno.
Que antes de emitir el voto definitivo se obtenga respuesta escrita a las preguntas del apartado 9 y se reciba el expediente completo del apartado 10 dentro del plazo de diez días hábiles.
De reunir la propuesta alterna las condiciones que se le atribuyen, su acreditación documental no debería representar dificultad alguna para la empresa promovente.